电梯作为现代建筑中不可或缺的垂直交通设备，其安全性和运行效率直接影响到人们的生活和工作。随着使用年限的增加，老旧电梯逐渐暴露出各种问题，尤其是商用老旧电梯门机电机故障，成为许多物业管理者和业主关注的焦点。面对这类问题，是否需要更换整部电梯，还是仅对门机电机进行维修或更换，是一个值得深入探讨的话题。

商用电梯由于使用频率高、负载重，其零部件磨损较快，尤其是门机系统，承担着频繁开关门的操作任务。门机电机是电梯门控制系统的核心部件之一，负责驱动电梯门的开启和关闭。一旦门机电机出现故障，可能导致电梯门无法正常启闭，严重影响电梯的正常使用，甚至存在安全隐患。

常见的门机电机故障包括：电机过热、烧毁、噪音过大、无法启动等。这些问题往往与电梯的使用环境、维护保养情况密切相关。例如，在高温潮湿的环境中，电机的绝缘性能会下降，容易引发短路；而长期缺乏润滑和清洁，则会导致电机内部部件磨损加剧，缩短使用寿命。

对于商用老旧电梯而言，门机电机故障并不意味着必须更换整部电梯。在多数情况下，通过更换门机电机或对其进行专业维修，可以有效恢复电梯的正常运行。然而，是否选择更换门机电机，还需结合以下几个方面综合判断：

首先，电梯的整体状况。如果电梯的其他关键部件如曳引机、控制系统、钢丝绳等也已老化或存在隐患，单纯更换门机电机可能只是治标不治本。此时，建议进行全面评估，考虑是否进行整体更新。

其次，维护成本与使用年限。如果电梯已经使用超过15年以上，且多次维修仍无法稳定运行，那么继续投入资金维修可能得不偿失。相比之下，更换新电梯虽然初期投入较大，但从长远来看，能够降低维护成本，提升运行效率和安全性。

再者，政策法规与安全标准。近年来，国家对电梯安全监管日益严格，部分城市已出台规定，要求老旧电梯定期检测并及时更新。若电梯不符合现行的安全标准，即使门机电机尚可使用，也可能面临强制停用的风险。

此外，用户需求与舒适度也是重要考量因素。随着科技发展，新型电梯在节能、静音、智能化等方面均有显著提升。对于商业楼宇而言，升级电梯不仅能提高用户体验，还能增强物业吸引力，提升整体价值。

综上所述，商用老旧电梯门机电机故障是否需要更换，不能一概而论。在实际操作中，应根据电梯的具体状况、维护成本、使用年限、安全标准及用户需求等因素综合分析。在确保安全的前提下，合理选择维修或更换方案，才能实现经济效益与社会效益的最大化。