在城市化进程不断加快的背景下，老旧小区的电梯更换问题逐渐成为居民关注的焦点。随着旧梯老化、安全隐患增多，许多小区开始推动“旧梯换新梯”工程。然而，在这一过程中，一个关键问题浮出水面——按面积分摊费用是否合理？空置房是否能少分摊？

首先，我们需要明确“旧梯换新梯”的基本模式。通常情况下，这类工程是由小区业主共同出资完成的，费用按照每户的建筑面积进行分摊。这种做法在理论上是公平的，因为房屋面积越大，使用电梯的频率和需求也越高，相应的维护成本也会更高。因此，按面积分摊被视为一种合理的分配方式。

但现实情况往往比理论复杂得多。一些小区中存在大量空置房，即长期无人居住或未出租的房屋。这些房屋虽然拥有相同的建筑面积，但由于没有实际使用电梯的需求，其对电梯的依赖程度远低于其他住户。在这种情况下，如果仍然按照面积分摊费用，显然会加重这部分住户的经济负担，甚至可能引发邻里矛盾。

针对这一问题，部分地方出台了相关政策或规定，允许空置房在特定条件下减少分摊比例。例如，一些城市要求空置房需提供相关证明材料，如房产证、租赁合同等，并经业委会或物业审核后，方可申请减免部分费用。这种做法在一定程度上体现了公平原则，也缓解了空置房业主的经济压力。

然而，这样的政策在执行过程中也面临诸多挑战。首先，如何界定“空置房”是一个难题。有些房屋虽然名义上空置，但实际上可能被用于仓储、办公或其他用途，这使得判断其是否应享受优惠变得复杂。其次，不同小区的管理机制各异，有的小区业委会运作规范，能够有效执行相关政策；而有的小区则因缺乏组织或信息不对称，导致政策难以落地。

此外，从法律层面来看，目前全国范围内尚未形成统一的法律规定来规范“旧梯换新梯”费用分摊方式。各地政策多为地方性规定，存在较大的差异性。这也导致在实际操作中，不同地区、不同小区的处理方式不尽相同，容易产生争议。

对于空置房能否少分摊的问题，还需进一步探讨的是：电梯作为公共设施，其更新与维护是否应完全由实际使用者承担？ 从公共利益的角度出发，电梯的更新不仅关系到居住安全，也影响整个小区的环境和生活质量。因此，即使某些房屋暂时空置，其作为小区的一部分，仍需承担一定的责任。

综上所述，“旧梯换新梯”按面积分摊费用是一种常见且相对公平的方式，但在面对空置房时，需要结合实际情况灵活调整。通过完善政策、加强监管、提高透明度，才能更好地平衡各方利益，实现公平与效率的统一。同时，业主之间也应加强沟通，增进理解，共同推动小区建设的和谐发展。